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Lucy Liou's Blog In Chinese

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By Lucy Liou | Agent in Danville, CA

How to make an offer

其實不管買什麼樣的房子,最終都是以市價來購買的。所謂市價就是賣主所願意接受最低的價格,等於買主所願意出最高的價格,也就是說處在買方市場行情時(Buyer’s Market) ,雖然賣主有想要賣的價格,但卻找不到買主願意出這麼高的價格,為了把房子賣掉,不得已降價求售。同樣的處在賣方市場行情時(Seller’s Market),雖然賣主訂這個價格,但卻有買方願意用更高的價格購買,甚至放棄一些自己的權益(例如 inspection, loan contingency, approval contingency等等…) 最近想要在San Ramon, Danville買房子的人都會發現很多listings都有 multiple offers,價格也往往高於listing price,所以買主難免因為買不到房子而沮喪。我常常告訴我的客人,買賣一定要雙方同意才有可能成交,而且買得一定是現在的房市價格,不是以前,也不是未來。如果您覺得未來會跌,那您應該是未來再買房子,而不是現在用未來的價格來買。以現在的市場來講,賣方所提出來的價格,買方願意用更高的價格去買,這就是現在的行情。所以在我們出價的時候我們應該參考哪一些資料讓自己能用合理的價格順利的買到心目中理想的房子?

 

首先,我們要考慮附近市場的最近成交價格。通常都是以六個月以內的市場成交價格來做參考,然而當市場變動很快時,六個月的市場行情也許無法正確的反應現在的市價。這時我們也許要用近兩個月內甚至一個月內的成交價格來評估市場行情。在這些市場的成交價當中,難免會有房價特別高,或者特別低價,低於市價的原因有可能是因為房屋狀況不好,或者是因為short sale需要花更久的時間,有更多的不確定性。所以在我們挑選附近市場成交價格資料來比較時,一定要挑選相似情形的房子來做比較。

 

第二除了考慮附近市場的成交價之外,我們也要考慮到是否有其他的買主也同樣對這棟房子有興趣及市場的需求。尤其是處在賣方市場行情時,往往會有multiple offers,於是有些買主甚至願意用高於市場行情來出價。這時如果您的價格沒有反應市場的需求的情形時,自然而然就買不到房子。

 

最後,我們應該要考慮的就是賣方的需求以及自己的優勢。所謂的價格除了金錢數目之外,同時也包含許多非金錢的交易條件。比方說最近有很多Short sale的賣主會要求買主同意在成交之後把房子租回來繼續住一陣子,或者是房子情形不好的時候,賣主希望買主放棄inspection contingency,或者是loan contingency,這些都是金錢以外的交易條件。所以在我們出價之前,一定要了解賣方的需求,什麼樣的交易條件對賣方最重要的。有許多現金的買主總覺得如果用現金購買就一定可以壓低購買價格來購買房子。其實不是每一個賣方都需要接受現金的出價,只要需要貸款的買主能夠順利的貸款,對賣方來說不管是用現金來買也好,或者是用貸款的錢來買是沒有差別的,賣主當然就會考慮接受較高價錢的出價。所以對現金買主來說,用現金購買是您的優點,但並不是代表你有絕對的優勢可以壓低購買價格來購買房子。

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